Minggu, 08 Juli 2012

CARA PERALIHAN HAK ATAS TANAH

CARA PERALIHAN HAK ATAS TANAH
 
     
 PERALIHAN HAK 
 
 DASAR HUKUM PERALIHAN  HAK ATAS TANAH
 
 
  -  Kitab Udang-Undang Hukum Perdata   (KUHPer)
 
  -  Undang-Undang No 36 th 2008Tentang  Pajak    Penghasilan, Pasal 4 ayat (1) huruf b, d   
     ......ayat(2)       huruf b dan d
 
  -  PP no 71 th 2008 tentang Pembayarah PPh
 
  -  Undang-Undang No 28 th 2009 ttg PajakDaerah   dan Retribusi Daerah Pasal 77 – 93
 
 
 
 DASAR HUKUM PERALIHAN  HAK ATAS TANAH
 
  
  Undang- Undang Pokok Agraria  NO. 5 TH. 1960
 
  Pasal 20 Ayat (2), 28 Ayat (3),    35 Ayat (3),  :
  
 “Hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunandapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.”
  
  Pasal 43 

  “… Hak pakai hanya dapat dialihkankepada pihak lain dengan ijin pejabat yangberwenang.”
   
  Pasal 26 “Jual beli, penukaran, penghibahan,pemberian dengan wasiat,  
  pemberian menurut adatdan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkanuntuk   
  memindahkan hak milik serta pengawasannyadiatur dalam peraturan   pemerintah.”
  
 DASAR HUKUM PERALIHAN  HAK ATAS TANAH 
  
   PP NOMOR 24 TAHUN 1997 Pasal 37 Ayat(1)
 
  “peralihan hak atas tanah  dan hak milikatas satuan rumah susun melalui 
   jual beli,tukar menukar, hibah, pemasukan dalamperusahaan dan perbuatan 
   hukumpemindahan hak lainnya, kecualipemindahan hak melalui lelang hanya  
  dapatdidaftarkan jika dapat dibuktian dengan aktayang dibuat oleh PPAT  
   yang berwenangmenurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang   berlaku.”
 
 
  DASAR HUKUM PERALIHAN  HAK ATAS TANAH 
  PP NOMOR 37 TAHUN 1998 
  Pasal  2   Ayat (1) 

   “PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagiankegiatan pendaftaran tanah 
   dengan membuat aktasebagai bukti telah dilakukannya perbuatan
   hukumtertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atassatuan rumah  
   susun yang dijadikan dasar bagipendaftaran perubahan data pendaftaran 
   tanah yangdiakibatkan oleh perbuatan hukum itu.”
          
     Ayat (2)
     
     
     “ Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud padaayat 1 adalah sebagai berikut 
    jual beli, tukar menukar,hibah pemasukan dalam perusahaan  
   (inbreng),pembagian hak bersama pemberian hak gunabangunan/hak pakai
    atas tanah hak miliki, pemberianhak tanggungan, pemberian kuasa   
    membebankanhak tanggungan .”
     
     
     
     PERALIHAN  HAK ATAS TANAH
     
     
     ADALAH SESUATU  HAL YANG MENYEBABKAN HAK ATAS TANAH BERPINDAH ATAU
     BERALIH DARI  SESEORANG/BADAN HUKUM KEPADA ORANG LAIN/BADAN HUKUM
       
     
     HAL TERSEBUT DAPAT TERJADI KARENA 
     
          1.   PERBUATAN HUKUM
          2.  PERISTIWA HUKUM 
 
   PERBUATAN HUKUM :
   
   
   ADALAH  PERALIHAN HAK  ATAS  TANAH YANG SENGAJA DILAKUKAN DENGAN TUJUAN 
   AGAR HAK ATAS TANAH BERPINDAH DARI YANG MENGALIHKAN KEPADA YANG MENERIMA  
   PENGALIHAN, MELIPUTI ANTARA LAIN  :
   
   
   A.JUAL BELI,
   B.TUKAR MENUKAR,
   C.HIBAH,
   D.HIBAH WASIAT,
   E.PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN , 
   F.PENUNJUKAN PEMBELI/PEMENANG DALAM LELANG
   G.PERALIHAN HAK KARENA PENGGABUNGAN ATAU PELEBURAN PERSEROAN ATAU  KOPERASI
   H.HADIAH
A. JUAL BELI: 
    Menurut  pasal 1457 KUHPerdata :
 
   “ Jual Beli adalah suatu Persetujuandimana oleh Pihak yang satu  
     dijanjikanuntuk  menyerahkan suatu barangkepada Pihak lain, sedangkan  
      Pihak lainberjanji akan membayar harga yang telahditentukan 
 untuk   barang tersebut
 
 
    Menurut Hukum Adat (setelahberlakunyaUUPA) Jual beli HAT Adalah 
    Perbuatan Hukum yang berupapenyerahan Hak Atas Tanah olehPenjual kepada 
    Pembeli Yangmempunyai  sifat Kontan/Tunai yangPembayaran harganya  
     dilakukan secarabersamaan .
 
 
 
 B. TUKAR MENUKAR:
 
 
  Pasal 1541 KUHPerdata 

  “Tukar-menukar ialah suatupersetujuan, dengan 
  mana keduabelah pihak mengikatkan diri untuksaling memberikan suatu 
  barangsecara timbal-balik sebagai gantisuatu barang lain”
 
 
  Definisi Tukar Menukar HAT  adalahPerbuatan Hukum yang  berupa 
  Peralihan/ Berpindahnya Hak   AtasTanah Kepunyaan seseorang/Badanuntuk 
  ditukar dengan Hak Atas Tanahkepunyaan orang / badan lain.
 
 
 C. HIBAH:
 
   Pasal 1666 KUHPerdata 

  “adalah suatuPerjanjian dengan mana si penghibah,
   diwaktuhidupnya, dengan Cuma-Cuma dan dengan tidakdapat ditarik kembali 
   menyerahkan sesuatubenda guna keperluan sipenerima hibah yangmenerima  
  penyerahan itu, undang-undang tidakmengakui lain-lain hbah selain  
  hibah-hibahdiantara orang-orang  yang masih hidup”
 

  Hibah HAT adalah merupakan pemberianseseorang kepada orang lain dengan 
  tidak adapemggantian  apapun dan dilakukan secarasukarela , tanpa   
  kontrasepsi dari pihak penerimapemberian dan pemberian itu   
  dilangsungkanpada saat sipemberi masih hidup
 
 D. HIBAH WASIAT :
 
 
   (Hampir Sama dengan Hibah)  hanya pelaksanaan Pendaftarannya terjadi setelah 
   Pemberi Hibah Meninggal dunia.
 
   Prosedur Pemberiannya adalah dengan surat wasiat,  
   yang dilakukan  oleh Pelaksana Wasiat atas  nama pemberi hibah
 
 
 E. PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN
 
 
 A  dalah Perbuatan Hukum  yang berupa penyerahan HakAtas tanah dari  orang 
    perorang/Badan Hukum yangdihitung sebagai modal /saham (Pemasukan ) 
 
 
 kedalam Perseroan .
 
 
 sesuai Pasal 34 UU PT no 40 tahun 2007
 
 
 (1)Penyetoran atas modal saham dapat dilakukandalam bentuk uang 
dan/ataudalam bentuk lainnya
 
 (2)Dalam hal penyetoran modal saham dilakukan dalambentuk lain  
    sebagaimana dimaksud pada ayat (1),penilaian setoran modal saham  
    ditentukanberdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuaidengan harga 
    pasar atau oleh ahli yang tidakterafiliasi dengan Perseroan.
 
 
 (3)Penyetoran saham dalam bentuk benda tidakbergerak harus diumumkan  
    dalam 1 (satu) SuratKabar atau lebih, dalam jangka waktu 14 (empatbelas)   
    hari setelah akta pendirian ditandatanganiatau setelah RUPS memutuskan 
    penyetoran sahamtersebut.
 
 
 F. PERALIHAN HAK KARENA PENGGABUNGAN ATAU PELEBURAN PERSEROAN ATAU KOPERASI :
 
    Perbuatan Hukum yang BerupaPenyerahan Hak Atas tanah pada pihak 
  /Badan lain karena terjadi penggabungan ataupeleburan Perseroan/Koperasi 
  yang tidakdidahului likuidasi.
 
 
   Pasal 122 ayat 3 UU no 40 th 2007
 
 
    “Dalam hal berakhirnya Perseroan (karenapenggabungan atau peleburan 
    tanpalikuidasi) aktiva dan pasiva Perseroan yangmenggabungkan atau   
    meleburkan diri beralihkarena hukum kepada Perseroan yangmenerima  
    Penggabungan atau Perseroanhasil Peleburan”;
 

 
 G. PENUNJUKAN PEMBELI/PEMENANG DALAM LELANG:
    
    ADALAH  PERALIHAN HAK  ATAS  TANAH   YANG TERJADI  MELALUI  PROSES LELANG
 
 
 PROSEDUR  SYARAT JUAL BELI:
 
 A.  KEWENANGAN SUBYEK HUKUM (Penjual/Pembeli)/ 

    1.KTP  PENJUAL DAN PEMBELI / KTP  PENGURUS BH
    2.KK PENJUAL DAN PEMBELI /ANGGARAN DASAR
    3.SURAT NIKAH UNTUK PENJUAL/SURAT PENDUKUNG
    4.PBB TAHUN TERBARU
    5.NPWP PENJUAL DAN PEMBELI
 
 
 B. OBYEK JUAL BELI
 
 1.SERTIFIKAT ATAS NAMA PENJUAL
 
 
 C. TERUTANGNYA PAJAK
 
    PPh Final   :  NJOP  X  5 %
 
 
    BPHTB  :  NJOP  -  (Nilai  Perolehan Objek PajakTidak Kena
 
 
    Pajak/NPOPTKP)x5%
  
 
 PROSEDUR  SYARAT HIBAH:
 
 
 A.  KEWENANGAN SUBYEK HUKUM  (PEMBERI/PENERIMA THD ANAK – ORTU)
 
  1. KTP  PEMBERI DAN PENERIMA
  2. KK PEMBERI/PENERIMA
  3. SURAT NIKAH UNTUK PEMBERI
  4. AKTA KELAHIRAN PENERIMA HIBAH
  5. PBB TAHUN TERBARU
  6. NPWP PENJUAL DAN PEMBELI
  7. PERSETUJUAN  SELURUH  ANAK PEMBERI HIBAH
 
 
 B. OBYEK JUAL BELI
 
    1.SERTIFIKAT ATAS NAMA PEMBERI HIBAH
 
 
 C. TERUTANGNYA PAJAK 
    BPHTB   :  NJOP – (NPOPTKP)x5%
 
 
 PROSEDUR  SYARAT WARIS: 

 A.  KEWENANGAN SUBYEK HUKUM ( AhliWaris)
 
  1.Surat Kematian
  2.Surat Pernyataan Ahli Waris/SuratKeterangan Ahli Waris
  3.KTP  seluruh Ahli Waris
  4.KK  seluruh Ahli Waris
  5.Akta Kelahiran Ahli waris
  6.PBB Tahun Terbaru
  7.NPWP  salah satu Ahli Waris
 
 
 B. OBYEK JUAL BELI
 
   1.SERTIFIKAT ATAS NAMA ALM/ALMRHUMAH
 
  
 C. TERUTANG PAJAK
 
    NJOP – (NPOPTKP) X 5 %
 
 
 PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG SUDAH BERSERTIFIKAT :
 
  1.PENGECEKAN DOKUMEN PENDUKUNG
  2.PENGECEKAN SERTIFIKAT DI KANTOR PERTANAHAN SETEMPAT
  3.PENGECEKAN UNTUK PBB SEPULUH TAHUN KEBELAKANG DI KANTOR DISPENDA 
    SETEMPAT
  4.PEMBAYARAN PAJAK PENJUAL DAN PEMBELI
  5.PEMBUATAN AKTA DI PPAT SETEMPAT
  6.PROSES PENDAFTARAN  HAK ATAS TANAH
  7. DAN PENCORETAN NAMA PEMILIK YANG LAMA DIKANTOR PERTANAHAN SETEMPAT
 
 
 
 PENOLAKAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK

  1.Sertifikat/surat keterangantentang keadaan HAT tidaksesuai dengan daftar
    di kantorpertanahan
  2.Perbuatan hukum yang dilakukantidak dibuktikan dengan aktaPPAT/kutipan
    risalah lelang
  3.Dokumen tidak lengkap
  4.Tidak dipenuhinya syarat lain ygditentukan oleh peraturan 
     perundang-undangan ybs.
  5.Tanah menjadi objek sengketa
  6.Perbuatan hukum tersebut batalatau dibatalkan oleh putusan 
    pengadilan
  7.Dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh kantor 
    pertanahan setempat. 

Tidak ada komentar:

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...